El flipping inmobiliario (también conocido como fix and flip) no es nada nuevo en España. Siempre ha existido el concepto de comprar una vivienda barata para reformarla y venderla con un margen. Sin embargo, esta forma de inversión, tan popular en EE. UU., está cobrando cada vez más fuerza en nuestro país. Programas populares como Flip o Flop, de DKiss, y otros similares, están marcando tendencia entre pequeños inversores. Al mismo tiempo crece el número de inversores profesionales que se dedican íntegramente a este tipo de negocio. Incluso hay agencias de inversión que ofrecen este modelo a sus clientes a cambio de un porcentaje de honorarios. El servicio suele incluir un estudio de mercado, la gestión de la compra, la coordinación de la reforma y la comercialización posterior del inmueble. Está claro que el flipping inmobiliario ha venido para quedarse en España.
¿Qué quiere decir flipping inmobiliario?
El término house flipping proviene del inglés, y traducido literalmente significa “darle la vuelta a una casa”.
Un negocio lucrativo
El flipping es un negocio que puede generar ganancias importantes en relativamente poco tiempo. Eso sí, siempre y cuando la inversión se haga teniendo en cuenta el mercado actual y los costes involucrados. Para asegurar la rentabilidad, los flippers suelen trabajar con la llamada “regla del 30”. Esto quiere decir que, para que la operación sea rentable, el precio de venta final debe estar al menos un 30 % por encima de los gastos de compra inicial y reforma.
Por ejemplo, si el precio medio de un piso de 2 dormitorios en Barcelona ronda los 300.000 €, la inversión total no debería superar los 210.000 €. Por lo tanto, si la reforma cuesta 40.000 €, lo máximo que el inversor debería pagar por el piso es 170.000 €. Conseguir precios tan por debajo del mercado suele ser posible únicamente si la vivienda está muy deteriorada. O en el caso de que el propietario necesita deshacerse urgentemente de la propiedad por motivos personales. Después de tasas, el margen real de la operación suele situarse en torno al 20 % de la inversión inicial, lo cual supone una buena rentabilidad y deja margen para imprevistos y posibles demoras.
Las pautas del éxito
Para llevar a cabo un flipping exitoso, es fundamental encontrar la propiedad adecuada. Y lo mejor para el flipping es lo que se conoce como un “patito feo”. Se trata de una vivienda que, por su estado de deterioro o por falta de marketing inmobiliario, pasa desapercibida en los portales. De esta manera se acaba ofreciéndose a un precio significativamente inferior al valor de mercado.
Sin embargo, no todas las propiedades baratas son buenas inversiones. Los flippers con experiencia buscan auténticas oportunidades en zonas atractivas, cercanas a medios de transporte, escuelas y tiendas. Se evitan, dentro de lo posible, los pisos altos sin ascensor o los bajos con muy poca luz. Por muy viejo o desgastado que esté un piso, si tiene una estructura sólida, la reforma puede centrarse más en lo estético. Lo cual requiere menos inversión y, por tanto, ofrece mayores posibilidades de obtener un buen retorno.
El diseño a la vanguardia
Con el auge del flipping en el mercado inmobiliario español, también ha aumentado la calidad de los proyectos. Ya no bastan los lavados de cara básicos. Los clientes buscan una reforma integral de la vivienda, con el diseño como protagonista. Esto no implica que los acabados deban ser de la más alta gama, ya que es imprescindible controlar los costes asociados a la reforma. Sin embargo, sí es fundamental contar con los servicios de un profesional del home staging para dar los toques finales al proyecto.
El home staging para inversores consiste en preparar una vivienda para la venta. Mejora su posicionamiento en el mercado y facilita su venta mediante técnicas de marketing inmobiliario. Por muy reformada que esté una casa, presentarla al mercado sin amueblar es un error que puede reducir el valor percibido hasta en un 20 %. La mayoría de las personas no es capaz de visualizar cómo quedarían los espacios amueblados. Además, la falta de referencias visuales hace que se perciban como más pequeños de lo que realmente son. Por ejemplo, un dormitorio completamente vacío puede parecer pequeño a simple vista. Sin embargo, si se amuebla con una cama doble y mesitas de noche, de repente se aprecia que tiene espacio de sobra.
El home staging low cost
Amueblar una vivienda entera puede suponer un gasto considerable. Y como ya hemos mencionado, hay que vigilar al detalle cada euro invertido durante el proyecto. Por esta razón, el home staging low cost se convierte en el aliado perfecto para los inversores. El home stager prepara la casa con una combinación de muebles de cartón y reales, además de todos los detalles decorativos que hacen que la vivienda cobre vida. Los muebles y la decoración se alquilan durante unos pocos meses a un coste mínimo. De esta manera se consigue el aspecto de una vivienda terminada con diseño, no sólo para las fotos, sino también para las visitas.
Algunos se preocupan de que los muebles de cartón puedan parecer baratos. Sin embargo, con un buen trabajo de staging, suelen pasar completamente desapercibidos ante los compradores. ¡Tanto es así que hay que asegurarse de que no se sienten encima! Este servicio es el complemento ideal para el flipping, ya que permite lograr una presentación de alta calidad manteniendo un presupuesto ajustado.
Home staging y flipping inmobiliario
El home staging, ya muy consolidado en otros países, está cobrando cada vez más relevancia en España. Muchos profesionales del sector inmobiliario reconocen ya el importante papel que juega en el marketing de una propiedad. Pero donde realmente puede haber mayor sinergia es en la colaboración entre home stagers e inversores. Estos últimos comprenden la necesidad de invertir para obtener un rendimiento. Al colaborar con home stagers, trabajan con profesionales que entienden los pasos necesarios para lograr lo que todo inversor desea: una venta rápida y al mejor precio.
