Home staging vacacional: cómo aumentar reservas e ingresos en tu alojamiento turístico

El alojamiento turístico en Cataluña se ha vuelto mucho más complicado. En 2025, el gobierno catalán introdujo varias restricciones nuevas en relación con el alquiler vacacional, las cuales están causando confusión y preocupación entre muchos propietarios. Si a esto le sumamos que muchas propiedades de alquiler turístico en Airbnb tienen dificultades para conseguir reservas, sobre todo al empezar, tenemos un sector en crisis.

A continuación, revisaremos las nuevas normas, tanto en Barcelona como en el resto de Cataluña. Y veremos cómo el home staging vacacional ayuda a los propietarios en Cataluña a empezar más rápido, aumentar la ocupación y conseguir precios más altos.

A nivel estatal, toda vivienda turística debe tener el Número de Registro Único de Alquiler (NRUA). Sin este registro, no se puede operar ni anunciar en plataformas de reserva como Airbnb o Booking.com. Se reporta que, después de la introducción de esta norma, se retiraron cerca de 65.000 anuncios ilegales de Airbnb, y se denunciaron otros 55.000 sin número de registro.

A partir de 2026, es obligatorio presentar un modelo informativo anual con datos del alquiler del año anterior. Por cada inmueble registrado se debe declarar:

• La finalidad del arrendamiento temporal (por ejemplo, turístico, vacacional, laboral, de estudios, etc.).
• El número de huéspedes que ocuparon la vivienda.
• Las fechas de entrada y salida de cada estancia.

Como si esto fuera poco, en abril de 2025 se introdujo otra legislación que otorga a las comunidades de propietarios la posibilidad de limitar o prohibir el uso turístico de apartamentos mediante una votación de tres quintos. Si se permite el uso turístico de propiedades, la comunidad puede aplicar tasas adicionales a los propietarios que alquilan turísticamente.

En el último año, ha habido muchas protestas contra el turismo en Barcelona. Los residentes y trabajadores de la ciudad consideran que la cantidad de alojamientos turísticos ha causado una escasez crítica en el alquiler residencial. También culpan al turismo de la subida tan abrupta de precios en los últimos años. En respuesta, el Ayuntamiento de Barcelona ha anunciado varias restricciones nuevas con el fin de eliminar el alquiler turístico en la ciudad de cara a 2028.

Las nuevas restricciones son las siguientes:

• No se conceden nuevas licencias de viviendas de uso turístico (VUT).
• Las licencias actuales no se renovarán cuando caduquen.
• Se realizan inspecciones frecuentes, con posibles multas elevadas.
• Se aplica el impuesto turístico (IEET) y un recargo municipal cada vez más alto.

Los propietarios y asociaciones del sector turístico rehúsan aceptar esta política sin protestar. Ya han planteado recursos judiciales ante el Tribunal de Justicia de la UE. Alegan que la revocación de licencias vulnera derechos o supone una especie de expropiación sin compensación adecuada. También es posible que, si cambia la coalición de gobierno tras las elecciones municipales de 2027, se revisen, suavicen o incluso se reviertan partes de esta política según sus prioridades en materia de vivienda y turismo. Por lo tanto, habrá que mantenerse atentos.

Aunque las reglas en el resto de Cataluña no son tan restrictivas como en Barcelona, es importante estar al tanto de algunas novedades en la región:

• Las licencias de viviendas de uso turístico (VUT) ya no son indefinidas. Ahora tienen una vigencia de 5 años y deben renovarse.
• En municipios con mucha presión de vivienda hay un límite máximo de pisos turísticos.
• Los alquileres de temporada están más vigilados y, si no se justifican correctamente, pueden considerarse alquiler residencial.
• Las normas estatales también se aplican (NRUA, modelo informativo anual, limitaciones de las comunidades de propietarios).

Algunos propietarios pueden pensar que, después de tanta legislación y tantas restricciones, la competencia habrá bajado y será más fácil conseguir clientes e incluso subir los precios de alquiler. En parte tienen razón, pero hay que tener en cuenta que los propietarios que se enfrentan a normativas más estrictas suelen estar más enfocados al negocio. Por lo tanto, el nivel de calidad entre las propiedades que se mantienen en oferta seguirá subiendo. Así pues, si quieres aumentar reservas e ingresos en tu alojamiento vacacional, tendrás que destacar entre los demás.

La decoración para alquiler turístico es mucho más que una cama, una mesita y una lámpara. Sin embargo, te sorprendería la cantidad de propietarios e incluso inversores que creen que no necesitan hacer más. Después se sorprenden de que les cueste conseguir reservas y de que las reseñas no sean positivas. Con una competencia tan alta en Cataluña, lo imprescindible no es suficiente.

Tienes apenas unos segundos para atraer a un cliente potencial antes de que pase a otro anuncio. Si tu alojamiento no llama la atención de inmediato, el cliente seguirá buscando. Una primera impresión poco favorecedora no sólo te hace perder reservas. También afecta al ranking de Airbnb, haciendo menos probable que futuros clientes vean tu anuncio.

Si te estás preparando para estrenar tu propiedad de alquiler turístico, la rapidez lo es todo. Todo el tiempo que pierdes organizando reformas, pedidos de muebles, limpieza, etc., es tiempo que podrías estar alquilando tu alojamiento. En este sector, el tiempo es literalmente dinero. Y aunque ya lleves tiempo en el mercado, si no tienes una ocupación de más del 50 % (la media en Barcelona es del 54,7 %), también estás perdiendo dinero.

Por eso, la decoración de un apartamento turístico debe dejarse en manos de profesionales.

No necesitas un diseñador de interiores. Necesitas un profesional de home staging, una técnica de marketing inmobiliario que utiliza estrategias de marketing y psicología humana para convertir más visitas en reservas. No es sólo una cuestión de estética. El home staging está pensado para enfatizar los puntos fuertes, mejorar la distribución y comunicar una experiencia inolvidable a los clientes potenciales.

Los propietarios e inversores que tienen éxito en Airbnb no tienen suerte: trabajan con intención. Invierten en home staging para la preparación y presentación de su propiedad no porque sea “bonito”, sino porque aumenta las reservas, reduce las quejas y protege los ingresos. Saben que publicar una propiedad sin home staging y fotografía profesional es dejar miles de euros sobre la mesa.

Los profesionales del home staging analizan cada inmueble para identificar sus puntos fuertes y debilidades, crean un plan personalizado y se encargan de todo: desde el abastecimiento y la compra de muebles y accesorios hasta la presentación final y la fotografía profesional. La primera impresión cuenta: haz que tu propiedad destaque en los portales y aumenta la ocupación sin preocupaciones.

El mejor momento para hacer home staging en tu alojamiento turístico es antes de publicitarlo. El segundo mejor momento es ahora. Tanto si estás empezando como si llevas tiempo en el mercado pero quieres mejorar tu posicionamiento en las plataformas de reserva, el home staging es para ti.