¿Qué reformas añaden valor a un inmueble? 

No todas las reformas son iguales. Hay reformas que aumentan el precio de tu vivienda y otras que sólo aumentan tu factura. Las que aumentan el valor percibido y las que pasan desapercibidas por los compradores. Si has leído algún otro de nuestros artículos, sabrás que en 27 minutos lo decimos siempre: sin inversión no hay retorno. Pero elegir bien dónde poner el dinero es tan importante como invertirlo. Cada año, propietarios que intentan vender su casa pagan miles de euros en reformas que el comprador ni siquiera nota. Si estás pensando en reformar antes de vender, sigue leyendo. Vamos a estudiar cuáles son las reformas que añaden valor real a tu propiedad y las que es mejor dejar al próximo propietario. 

Pintar antes de vender tu casa es la reforma más sencilla y más beneficiosa que puedes hacer. Cumple con 3 de las claves principales del home staging: limpieza, despersonalización y luminosidad. Paredes recién pintadas de blanco (o un color neutro y claro) dan mucha luz a cualquier estancia y transmiten la sensación de que la casa ha sido cuidada y bien mantenida. Los colores intensos en el interiorismo dan mucha personalidad a un hogar, pero también polarizan. Sin embargo, no hay nadie a quien le ofenda un color beige clarito, o la luminosidad que aportan las paredes blancas.

La pintura es una inversión de muy bajo coste. Si estás dispuesto a hacer el trabajo tú, podrás refrescar un piso de 80 m² entero por menos de 1.000 euros. Es una inversión asequible para casi cualquier bolsillo, y el retorno se puede multiplicar 10 veces o hasta más. Si sólo vas a hacer una reforma antes de vender tu casa, la pintura es la que más beneficio te dará.

Lo viejo no vende. Puede ser difícil de oír, pero es verdad. Los muebles juegan un papel mucho más importante de lo que quizás hayas pensado. Subconscientemente, si vemos un piso pasado de moda, lleno de muebles antiguos, nos da la impresión de que no se ha cuidado en años. Aunque eso esté lejos de la realidad y el piso esté en perfecto estado, esa primera impresión ya ha calado, y habrá compradores que se echen para atrás.

Todos conocemos el típico trinchante de madera muy oscura que ocupa toda una pared. Es de muy buena calidad. Habrá costado mucho dinero en su día. Pero también oscurece todo el ambiente, y su volumen resta espacio a la sala, aunque los metros cuadrados sigan siendo los mismos. Por mucho que duela, quitarlo es uno de los pasos más efectivos para modernizar tu piso antes de vender. El coste es bajo (en algunos casos incluso hay empresas que recogen muebles en buen estado para revenderlos), y el cambio de imagen te va a sorprender.

Solo tienes que mirar las descripciones de inmuebles en los portales inmobiliarios. «Piso luminoso» es un término que verás una y otra vez. La luz juega un papel enorme en nuestra percepción de valor, y además es una cosa muy fácil de mejorar.

Muchos pisos españoles tienen un único punto de luz central por habitación (el «farolillo» o plafón de techo de toda la vida), lo que da una luz plana, dura y poco favorecedora. Es mala para fotos de portal y mala en visitas. La buena noticia es que la solución es sencilla. Hay cuatro sencillos pasos que harán que tu casa alumbre a todo el que la visite:

• Cambiar los plafones o las pantallas para un look más moderno. Una simple actualización de los puntos de luz moderniza cualquier estancia
• Añadir puntos de luz secundarios, como lámparas de pie o de mesa. Crean una sensación de profundidad, llevando el ojo a las diferentes zonas de la vivienda, y dan la sensación de más amplitud
• Prestar atención a la temperatura de color de las bombillas. La luz cálida (2700-3000K) es el tono que asociamos instintivamente con la sensación de hogar. Las bombillas de luz fría (o «de día») se usan en espacios como oficinas, supermercados u hospitales, por lo que subconscientemente nos ponen en alerta. Revisar las bombillas es probablemente la manera más barata de aumentar la percepción de valor de tu casa.
• Potenciar la luz natural. Sube las persianas, retira los toldos y quita cortinas gruesas. La luz es tu aliada, aprovéchala.

Interactuamos con ellos todos los días. A veces no nos damos ni cuenta de que están allí. Pero los pequeños detalles pueden envejecer o modernizar un inmueble más de lo que llegarías a pensar. 

Empezamos por los interruptores y enchufes. Los mecanismos antiguos pueden llegar a restar todo el buen trabajo que hiciste a la hora de pintar. El plástico amarillento resalta negativamente contra las paredes recién pintadas, y delata la edad del inmueble aunque lo demás esté impecable. Los embellecedores de enchufes e interruptores nuevos son muy baratos, y su instalación es bastante sencilla. Puede que no salten a la vista, pero sí crean una armonía visual que se nota.

Las manillas de puertas y armarios también pueden envejecer un entorno. Las típicas, de latón dorado brillante, se asocian con las modas de décadas atrás, y no atraen a compradores. Cambiarlas por unas de negro o plata mate es una inversión barata y sencilla que cualquiera puede hacer. Un juego de manillas nuevas en negro mate cuesta desde 6 € en tiendas de bricolaje. Renovar todas las puertas de un piso completo puede salirte por menos de 150 €. Es una de las inversiones más baratas de todo este artículo y de las que más se notan. Literalmente pasan por las manos de cada persona que visita el piso.

Una reforma integral de cocina o baño puede rondar los 8.000-15.000 €, y rara vez se recupera en el precio de venta. Ni siquiera cuando las instalaciones están realmente obsoletas o hay problemas de humedad suele compensar: pocas veces la bajada de precio que tendrías que asumir en la venta supera el coste real de la reforma. En esos casos, casi siempre es mejor vender tal cual y dejar que sea el nuevo propietario quien decida renovar.

Pero si tu cocina o baño están en buen estado y simplemente pasados de moda, hay una solución de bajo coste: un lavado de cara que aguantará perfectamente hasta que el nuevo propietario quiera reformar a su gusto. Volvemos a nuestro gran aliado: la pintura.

Hoy en día existen pinturas especiales para muebles y para cerámica. Pintando (o forrando con vinilo adhesivo) las puertas de los armarios de cocina y baño, puedes transformar la estancia visualmente sin tocar la estructura. Como ya hemos comentado, la madera oscura y la melamina amarillenta dan una sensación de oscuridad y dejadez, aunque los muebles en sí estén perfectos. Con una imprimación adecuada y un par de manos de pintura, una cocina de 8-10 puertas puede quedar como nueva por menos de 200 €, un fin de semana de trabajo. 

Un alicatado nuevo supone una inversión enorme de tiempo y dinero, sin contar las molestias de la obra. Con un par de manos de pintura para cerámica, puedes dar vida nueva a esos azulejos de flores del año de la Polka. Y son pinturas duraderas: el nuevo propietario podrá disfrutar del acabado renovado durante el tiempo que quiera.

La negociación de vivienda es una realidad incómoda en el mercado actual, algo que 9 de 10 vendedores tendrán que afrontar a la hora de vender su casa. Hasta ahora has hecho muchas mejoras visuales para que el comprador se enamore de tu vivienda. Ahora hay que buscar la manera de no darle excusas para negociar a la baja. Un fallo visible es munición gratis para el comprador, aunque sea una reparación de 20 €. Aquí van algunos de los «sospechosos habituales»:

• Grifos que gotean
• Humedades o manchas de humedad
• Azulejos sueltos o agrietados
• Persianas o ventanas que no cierran bien
• Puertas que no encajan o rozan
• Enchufes/interruptores que no funcionan
• Silicona de baño/cocina amarillenta o mohosa

Sabemos que la psicología juega un papel importante en la decisión de compra. Estos desperfectos pueden generar una desconfianza desproporcionada con su coste real, haciendo dudar al comprador de temas más importantes que no están a la vista, como por ejemplo la instalación eléctrica o las tuberías. La primera impresión tiene que generar confianza, y los pequeños arreglos son clave.

No se trata de esconder problemas importantes (de hecho, es ilegal), sino de quitarle problemas al que compre la casa. ¡Y, por supuesto, de que no te regateen el precio!

Todas las intervenciones que acabas de leer tienen un nombre que las engloba a todas: relooking. Dicho de otra manera, el relooking es el conjunto de intervenciones de bajo coste y alto impacto visual que refrescan una vivienda sin tocar su estructura ni sus instalaciones. Y lo bueno es que no lo tienes que hacer todo solo.

El asesoramiento de relooking forma parte del servicio integral de home staging. Un profesional de home staging no solo prepara estéticamente los inmuebles en venta, sino que también asesora sobre qué relooking hacer, en qué orden y con qué prioridad según el presupuesto. No es un servicio de «buen gusto», es una hoja de ruta con retorno calculado: qué merece la pena tocar y qué no.

A la hora de vender tu casa, hay que recordar la clave. No se trata de renovar tu propiedad. Se trata de presentarla en su mejor aspecto para atraer a compradores y conseguir el mejor precio. Y hay ciertas reformas, por buenas que sean, cuyo gasto no se va a traducir en precio de venta. El hilo común: son reformas que reflejan el gusto de quien vende, no lo que busca el comprador medio de la zona.

• Sobre-personalización. Redecorar tu casa siguiendo tu estilo favorito de Pinterest lo más probable es que juegue en tu contra. Repetimos: los colores fuertes y el estilo nicho, por mucho que a ti te encanten, pueden echar para atrás. Cuantos menos compradores potenciales interesados, menos probable que saques un buen margen.
• Reformas de lujo en zonas de precio medio-bajo. Hay que tener en cuenta el techo de precio en tu zona. Acabados de muy alta calidad en zonas donde el precio medio es más bajo no recuperarán tu inversión.
• Reducir dormitorios. Convertir una de las habitaciones en un gimnasio o vestidor gigante es una muy mala inversión si estás pensando en vender. El número de habitaciones es uno de los filtros de búsqueda más usados en portales inmobiliarios; menos dormitorios = menos búsquedas donde aparece tu piso = menos probabilidad de vender.
• Reformas de alto coste. Como mencionamos anteriormente, el coste de reforma de un baño o una cocina puede pasar fácilmente de los 10.000 euros. Y encima, es posible que el resultado final no le guste a todos. En este caso es mejor considerar una pequeña bajada de precio y ahorrarte el gasto y el estrés.

El patrón que distingue una buena reforma de una mala no es el precio. Es si el dinero se queda en algo que el comprador medio de tu zona valora, o en algo que solo tenía sentido para ti.

No hace falta reformar mucho para vender bien. Si solo vas a hacer una cosa, que sea pintura. Si tienes un fin de semana, súmale relooking completo: manillas, mecanismos, iluminación. Y evita, sobre todo, las reformas que hemos visto en el apartado anterior: ese dinero rara vez vuelve a ti en el precio de venta.

El relooking bien planteado es la clave para destacar en un mercado cada vez más competitivo. En 27 minutos llevamos años ayudando a propietarios y agentes inmobiliarios a entender el poder del home staging. Explora nuestros artículos para saber más. Y estate atento, porque pronto lanzaremos nuestro servicio profesional de home staging con asesoramiento de relooking en Barcelona y Cataluña.